빌라투자시 주의점 (근린생활시설 빌라)

 

근생빌라는 피하는게 좋습니다.
빌라가 또 하나의 틈새시장으로 자리잡으며, 투자자들이 빌라시장으로 유입중입니다. 

그 외에도 실거주 수요로 인해, 신축빌라 매매를 하고자 하는분들도 계십니다. 

이런 분들은 꼭 알아두시기 바랍니다.

근생빌라는 근린생활시설의 상가 부분을 주거용으로 개조해 사용하는 일종의 불법주택입니다.

 
한 건물에 근린생활시설과 다세대주택이 결합된 것으로, 법적으로는 상가이지만 주거용으로 개조해 사용하고 있어 흔히 보이는 빌라와 외관이 매우 흡사합니다.

 
근생빌라는 일반 빌라 대비 임대료가 저렴하기 때문에 신혼부부와 대학생을 중심으로 거래가 활발히 이뤄지고 있습니다.

 
건물주 입장에서도 근린생활시설로 건물의 허가를 받으면, 여러 이점을 누릴 수 있습니다.

우선 근린생활시설로 허가를 받을 시, 주차장 면적은 줄이면서 높은 층수로 건물을 올릴 수 있습니다.


근린생활시설은 134㎡ 당 1대의 주차장을 설치해야 되는 반면, 다가구주택 및 공동주택은 면적기준에 따라 가구당 최소 0.5대 이상의 주차장을 설치해야 합니다. 당연히 근린생활시설일 경우 요구되는 주차장의 대수가 적습니다.

 
또한, 층수 제한에서도 건축법상 다가구주택은 3층 이하, 다세대주택 및 연립주택은 4층 이하로 규정돼 있지만 근린생활시설은 별도로 층수제한이 없습니다.


이로 인해, 근생 빌라는 건물주의 입장에서 보면 이익이 더 남을 수 밖에 없습니다.


근생빌라 피해야하는 이유.

*이행강제금 : 주택으로 사용중인것이 발각되면, 위반건축물로 지정되어 이행강제금이 부과됩니다.

단발성 벌금이 아닌, 상가로 원상복구 될때까지 1년에 2회까지 매년 발행됩니다.

이행강제금이 적지 않을 뿐더러, 매년 내야합니다. 

안걸리면 되잖아?

단속이 심했졌으며, 걸리지 않더라도 신고대상이다보니, 항상 걸릴 수 있다는 불편함을 안고 살아야합니다.

 

*환금성 : 상당히떨어집니다 

그래서 정확히 답변드리기 어려우나, 다음 매수자가 나타나기 힘든 구조입니다.

사는건 쉬운데, 파는게 어렵습니다.

그래서 시세대비 유혹적일 만큼, 저렴합니다.

신축빌라매매를 원하는 분들이 저렴한 가격을 바탕으로 사기도하며, 임대수익 목적으로 거래가 되기도 합니다. 

사실, 아무생각없이 싸단 소리에 매수하는 경우가 보통이며, 누군가의 감언이설에 당하는 경우지요. 
좁은 땅 위에, 빌라촌을 이룬 지역들이 근생빌라가 많습니다.

이런 물건들은 팔리지 않아 경매로 매각하는 분들도 있으며, 임차인이 전세로 들어왔다, 계약종료 후에도 보증금을 돌려받지 못하여 경매로 넘기는 경우도 많습니다.

문제는 이런 물건들은 경매로도 저가 낙찰이 되다보니, 대항력 없는 임차인은 고스란히 피해를 떠안게되지요.

대항력이 있다면, 낙찰자체가 힘들테구요.



결론입니다.

근생은 절대 주택이 될 수 없습니다.

누군가 저렴한 가격을 내세워, 주택과 별반 차이 없다, 주저리한다면 믿고 거르셔야합니다.

세입자도 마찬가지입니다.

전세로 거주하니 크게 상관없을거란 생각에 계약했다, 보증금을 받지 못하고 분들이 많습니다.


물론 저렴함을 강점으로 투자하는 분들도 계실테지만, 알고 접근하는것과 모르고 접근하는 것은 천지차이지요.

알고 접근하는 분들은, 최소한의 출구전략은 세웠을테니까요.

요즘 빌라들 수요가 늘며, 이런 불법 물건들도 소개되는 걸로 아는데 항상조심하셔야합니다