[부동산투자실전] 인천 월미도 뽀로로테마파크 상가 계약 후기 - 1

인천 월미도 뽀로로테마파크 상가를 많은 고민 끝에 계약했다.

상가투자의 가장 큰 장점은 주택수에 산입이 안된다는 것이다. 나는 앞으로 아파트 분양도 생각하고있기 때문에 첫 부동산투자를 주택수에 산입되지 않는 물건중에 고르게 되었다.

첫 부동산투자라 정말 많은 고민을 했고 많은 것을 알아보았다. 계약한지 약 1주일이 지났지만, 계약을 하게된 근거를 하나하나 적어보려한다. 앞으로 이 글을 읽고 상가분양을 할 사람들에게 당부하고 싶은 말은 분양대행사 말은 절대 믿으면 안된다는것이다. 교육 받은 내용대로만 말하는 수준이고 계약 당사자보다 아는것이 더 없을 수있다. 나 또한, 이쪽 업계에 있고, 지인들을 통해 관련 자료를 충분히 보았기때문에 투자를 결정하게 된것이지 분양대행사가 말하는 것만 듣고는 투자하지 않았을 것같다.

우선 월미도 지역 자체의 투자가치가 있는지 여부 파악하기

인천 내항 상상플랫폼 조성사업

첫 삽을 뜨는곳이 내항 1,8부두이다. 기존 곡물창고였던 곳을 활용해 리모델링하여 복합문화 공간을 조성하는 사업으로 2022년 말 완공을 목표로 현재 착공중이다.

내항개발은 홍보가 많이 되어있기 때문에 인천에 거주하는 사람들은 많이 알고 있는것 같았다. 나는 인천에 대해 공부하지 않아 이번 뽀로로테마파크 상가 투자를 하면서 알게되었다.

사진을 보면 여기를 해양문화지구, 복합업무지구, 열린주거지구,혁신산업지구로 구성되어있고 가장 늦게 개발이 시작되는곳이 주거지구다. 보통 신도시가 만들어 지면 제일 먼저 만들어지는 지구가 주거지구지만 제일 나중에 지어지게되고 가장 먼저 개발에 들어가는 것이 관광직이다.

인천에 평당가가 1350만원, 1700만원이 되는 상황에서 상가 평당가 또한 충분히 아파트 평당가를 많이 따라왔고 2035년까지 개발 계획이 꾸준히 잡혀있다. 월미도 자체는 15년전 가보고 이번 임장때 처음 가보게 되었는데, 그동안 변한게 없어보였다. 하지만 개발계획이 되는 동안 땅값도 꾸준히 오를것으로 판단했다.

과거, 2011년도쯤 내가 대학생일때 송도에 투자한 많은 연예인 (ex.김연아)들이 많은 손해를 보았다는 기사를 보았다. 제아무리 송도래봤자 인천은 인천이다라는 기사가 쏟아져 나왔고 미분양 기사도 많이 보았다. 매립지 때부터 개발되겠어? 오를 가치가 있을까? 라는 말들이 무성했다. 하지만 지금은 어떤가? 송도에 국제학교와, 대학교 고급아파트, 기업들이 들어섰다.

월미도지역이 지금은 사람들이 반신반의 하지만 송도처럼 될수도 있지 않을까 생각했다. 또한 월미도지역 자체가 수도권 근처, 위로는 청라 아래로는 송도가 있어 송도 및 청라신도시의 많은 신혼부부들과 아이들이 유입될거라 판단했다. 



아이코닉스 & 월미도뽀로로앤타요테마파크

10년 임대차 연 6%수익이 양날의 검이라 생각된다. 지금 당장은 공실위험이 없어 좋지만 프리미엄이 많이 형성되지 않을수도 있다. 또 분양계약과 동시에 임대차계약서를 작성한다고하는데 기업이 "진짜"들어오는지 허위 광고인지도 파악했어야 했다. 우선 뽀로로테마파크에 직접 전화를 걸어 더블체크를 진행했고, 임대차계약의 상대방이 어떤 회사인지도 파악해야했다. 임대차계약의 상대방은 아이코닉스의 자회사다. 비상장회사이고 당기순익이 14억정도 나오는데 부채비율이 엄청 높았다. 통화를 해보니 사업의지가있고, 사업을 확장중이라 부채비율이 높은거라 판단했다.

뽀로로앤타요 테마파크 제주 의 성공

뽀로로앤타요테마파크는 국내에 제주1곳, 2호점으로는 월미도이다. 제주 뽀로로테마파크는 2019년도에 매장을 오픈하였고 20년도 매출이 약 50억, 21년 83억정도이다. 성장률 뚜렷하다. 아이가 있는 부모님들이라면 야외보다는 실내를 선호할것이고분양사무소를 방문했을때 팜플렛을 보니 첫 신탁사가 한국투자신탁이였다. 신탁사가 바뀌면서 스티커로 가렸지만 한눈에 알아봤다. 오히려 왜 신탁사가 바뀌었는지 궁금했고, 지인들을 통해 알아본결과 크게 문제있는 부분은 아니였다. 

월미도 랜드마크는 이제 뽀로로테마파크 (송도 센트럴파크와 비교)

뽀로로테마파크는 상권이 가장 활발할 수밖에없을거라 생각한다. 송도에 사는 사람들이 자기 집 앞마당인 센트럴 파크를 자주 찾아갈까? 라고 생각 하면 그렇지 않을것이다. 송도 바깥에 사는 사람들은 송돗 센트럴파크가 엄청 좋다던데? 라면서 찾아간다. 하지만 실제 거주하고 있는 사람들은 찾아가지 않고, 오히려 돈을 쓰는 사람들은 송도 바깥에 사는 사람들이다.